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日本では市街地の土地利用効率を高める手段としては合理性があり、有効だと評価できるが、使い方によっては新たな利握争いの種を招くことにもなりかねない。 何のため、誰のための規制緩和か一体何のための、誰のための容積率の緩和なのか。
これまでの経緯を見れば、経済対策、建設投資拡大、地価の底支えのための規制緩和であり、ご都合主義の政策と思わざるを得ない。 この論争も、理念を主張する都市計画グループと経済効率を優先させる経済学者、エコノミストとの聞にホットな論争が続いている。
しかし、双方に、専門領域にとらわれた費議が目立つ。 定期借家権に関する法律専門家と経済専門家の論争と同じだ。
規制緩和には、もともと特定の利害グループの保護のための規制、つまり参入制限のための経済的規制と、特定の利害関係者ではなく市民、国民の福祉、利益を守るための規制、社会的ルールの二つがある。 都市計画は後者の社会的規制の典盛であり、ビジネス、経済に対する規制ではない。

交通規則や衛生規則のような市民生活、社会活動のためのルールに過ぎない。 交通規則について誰も規制だとは思わないし、緩和しろという声もない。
容積率とは、本来、都市の容量、ボリュームを決める重要な計画である。 具体的には、各敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を決めるルールである。
都市計画の観点からいうと、都心、商業用地は高く、郊外、住宅地は低くなるのが常識である。 個別の建築ではその大きさが投沓採算を決める要素にもなる。
高層であれば建築費はそれだけ高くなるが、単位当たりの土地、地価の負担はそれだけ小さくなり、建築物の総合的価格が下げられるという思惑がある。 個別の利害からは容積率の高いほうが、利益が大きいに決まっている。
しかし、土地利用を左右する容積率は、都市の将来像を決め、市民全体の生活、経済活動のための基盤になるものであり、長期的な視点から次の世代の利益を考えてつくられるものでなければならない。 一極集中という過密の防止、空間の確保という生活環境の保全、道路や上下水道の処理能力などインフラ整備との総合性、防災機能などの総合的視点から決められるべきもので、第一に構造や市民生活のあり方からの評価が必要なのである。
これまでの容積率緩和論は、このような根本的論議は差し置いて、もっぱら経済活動を活発にする誘導策、ビジネス活動の拡大の手段としてしか位置付けられていないのである。 経済対策としても、容積率の緩和がさまざまな手続きを経て投資活動に結び付くのにはかなりの時間が必要であり、制度を変えたからといって明日から建築活動が増えるものではなく、経済対策としてもアナウンスメント効果でしかない。
よりによって一九九八年三月一三日に意図的に発表するのは、不良債権を抱えた企業の決算期を控えた株価対策でしかないのかと皮肉も言われよう。 容積率緩和の効果として、単位当たりの床面積価格が下がることで実質的な地価の引き下げ、住宅価格の引き下げになることが上げられて、都心居住の重要な政策手段とされている。
しかし、容積率によって地価が形成される現状から見て、地価引き下げになるかどうかは疑問があるし、一度に供給が増えて価格の引き下げにもつながるような散発的な供給にとどまれば、地価は当然上昇しよう。 問題は丸の内の容積率九〇〇%を二信の一八〇〇%にしたら一体地価は二倍になるのか、半分になるのかということである。
建て前は半分であろうが、供給者の期待は二倍であり、土地利用の規制緩和が明確に消費者の利益につながるかどうかは疑問である。 土地利用計画の緩和論には、量と時間の説明が欠落している。
いつまでに、どのように土地利用が変化するのか数量的に示さなければ、なるようになるといっているに過ぎない。 一九九七年二一月の行政改革委員会・規制緩和小委員会の墾口によれば、規制緩和・撤廃は、国民の自由な選択を基盤にする新しい合理的なシステムの構築を目指す。

自己責任に基づく自由な活動の実現と市場機能の最大限の発揮、高コスト横道の是正や国民経済の持続的な生産性の向上を図るものだとしている。 都市計画の規制、ルールに建築コストの上昇を招くものがあるとしても、本来は土地利用によって形成される地価水準と合理的な土地税制、開発利益を公共に還元できる土地税制の機能と相まって機能すべきものであり、地価が高いからこれを容積率の増加によって解決しようとすることは本末転倒である。
地価水準が先にあって都市計画、土地利用を決めるのではなく、都市計画が先にあって、土地利用が地価水準を決めるシステムが当たり前なのである。 明確な都市の未来、都市の将来の姿に対する具通しゃ論議のない中で、技術的な手段に渇きない容積率の論議をしてどんな意味があるのだろうか。
また、正当な評価ができるのか、輩巾計画には絶対的な基準はない。 どのような容積率が適正なのかという理論が明確にできているわけではない。
容積率を五〇%、一〇〇%、二〇〇%などと決めるのも、この数値自体が「腰ダメ」のものであるからであり、正確な都市のあり方について展望をもっているとはいい難いのである。 例えば、香港の人口密度は高いところはヘクタール二五〇〇人であるが、もし、香港並みに土地利用をするなら、東京都二三区に一億二〇〇〇万人の日本人全体が居住できる計算になる。
問題はそれが望ましいかどうかである。 容積率も所詮は大体の見当でしかない数値であり、対立する利害関係者の妥協の産物に過ぎない。
計画当事者が土地利用、土地所有、建築物面積などについて正確な数字を持っているわけではない。 容積率の詐詰でいえば、分母の土地面積も、分子の建築物の床面積にも正確な数字があるわけではなく、固定資産税の台帳から分母に課税民有地面積を、分子に課税建築床面積を使っているに過ぎない。
民有地の丸の内には容積率はあるが、国有地の霞が関には容積率はないことになるのである。 都市計画として何が必要か、正しいかは投票で決めるしかない。
いいか悪いかの話ではなく、好きか嫌いかの話である。 高いところに住みたい人も、地べたに接して住みたい人もいる。

どちらが正しいのではなく、どちらが好きな人の数が多いかで決まるのだ。 だから、都市計画はそれを決める主体、決めるプロセスが重要なのである。
それが、都市計画法の存在塞衰であり、民主的な住民参加が必要なゆえんである。 民主的なプロセスで決まったものは全員が尊重しなければ計画は機能しない。
個別の利害、損得で文句をつけては都市計画は成り立たないのだ。 いま、法律専門家と経済学者の間で不毛の議論が行われている。
定期借家権の導入をめぐって、両者が対立しているのである。 経済学者は、契約百由、民間の経済行為への公共の介入は有害であり、借家契約を自由にさせれば、貸家の枇給は増え住宅問題の解決になるという。
容積率論争と同じ規制緩和論であり、レッセフェールを最良とする相変わらずの論議である。 他方、法建専門家は、弱者保護、既得権の保護を主張し、いずれもステレオタイプの論議である。
ことの本質より、経済学と法律学の分野争いという感もする。 導入論者の主張も契約期間を限定した新しい借家権をつくれというのであり、既存の借家権をやめろというのではなさそうだ。

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